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Comment investir dans l’immobilier ?

Calcul du rendement de l'investissement, type de bail, montant de l'opération, choix du logement... Suivez nos conseils pratiques pour réussir votre investissement locatif, de la recherche de bien immobilier jusqu'au type d'imposition en passant par vos revenus fonciers.

Investissement locatif : un placement rassurant

L'investissement locatif rassure surtout en période de crise. Les Français apprécient ce type de placement dont les rendements dépassent l'épargne réglementée et l'assurance-vie.

Avec des taux immobiliers très bas, de nombreux acquéreurs s'orientent vers l'investissement locatif pour défiscaliser ou se constituer un patrimoine.

Le choix du bien immobilier, étape clé

Mais on ne se lance pas n'importe comment dans un placement qui représente un investissement de plusieurs dizaines de milliers d'euros, car un mauvais placement peut vite devenir un gouffre financier, notamment si vous ne trouvez pas de locataire...

La surface du bien immobilier

Vous regardez les petites annonces immobilières et vous hésitez entre un appartement, une maison, ou autre… pour votre investissement locatif ? S'il s'agit de votre première opération, mieux vaut vous renseigner auprès de votre conseiller Négocity pour faire le meilleur choix.

D’une manière générale, plus un bien immobilier est petit plus il sera loué cher au m². Cependant, le montant du loyer n’est pas le seul paramètre. Ce qui compte vraiment, c’est la rentabilité moyenne.

Sur des petites surfaces de type studio ou petit deux- pièces, la rentabilité moyenne est de l'ordre de 5,5% ou 6% en grandes métropoles. Sur du T2 ou T3, la rentabilité baisse un peu mais s'élève à 4,5 ou 5% en moyenne. Dans le neuf, vous aurez un peu moins de rentabilité en raison des plafonds de loyers.

Le rendement d'un investissement locatif

En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, vous pouvez donc espérer un rendement plus ou moins élevé pour votre investissement locatif. Une bonne manière de préparer la retraite ou d'avoir un complément de revenus.

Pendant vos recherches immobilières, pensez donc à calculer le rendement brut et le rendement net.

Attention toutefois au choix de la fiscalité, puisque dans tous les cas, vous serez imposé sur vos revenus locatifs. Mieux vaut être conseillé par un professionnel pour ce choix afin d'éviter de payer des impôts trop élevés sur vos revenus fonciers. Le calcul du rendement net-net vous donnera une idée plus précise de la rentabilité réelle après impôts et déduction fiscale.

Sur quel secteur investir ?

Une autre règle de base à retenir pour tout placement immobilier : la localisation avant tout ! L'emplacement du bien immobilier est effectivement très important pour tout placement immobilier.

Notre conseil, privilégiez un investissement locatif près de chez vous, plutôt que de faire un investissement « à distance », afin de pouvoir suivre personnellement votre bien, même si vous confiez la gestion à un professionnel.

Combien investir ?

Selon votre capacité d'emprunt, vous pouvez financer votre investissement en demandant un crédit immobilier. Pour une première opération, vous pouvez commencer par exemple par un investissement à moins de 100 000 euros, en empruntant sur la durée la plus longue possible, selon la stratégie patrimoniale que vous souhaitez adopter.

Attention également à toujours prévoir une épargne de sécurité pour assurer une éventuelle vacance locative, ou pour les taxes ou les réparations à votre charge (panne du chauffe-eau par exemple…).

Neuf ou ancien ?

En plus du prix d'achat, vous pourrez hésiter entre un investissement dans le neuf ou dans l'ancien. L'une des difficultés pour les investisseurs immobiliers reste le choix de la fiscalité, sachant que différents dispositifs fiscaux incitatifs existent pour défiscaliser.

Dans certain cas, vous devrez respecter des plafonds de loyers et vous engager à louer votre bien sur une durée pouvant aller jusqu'à 12 ans.

Quel type de bail ?

Avant d'être propriétaire, pensez à choisir le type de bail locatif que vous proposerez à votre locataire. Ce contrat a en effet un impact sur votre imposition, sur la durée du préavis ou encore sur les éléments qui doivent être présents dans le bien immobilier.

Vous pouvez par exemple louer un logement nu ou meublé. La dernière option étant plébiscitée petites pour les surfaces.

Les frais de gestion

Il ne faudra pas oublier les frais de gestion d'un investissement locatif pour calculer le rendement.  Le montant de la prestation s'élève à environ 4 et 7% des loyers pour du vide et 7 et 15% pour du meublé".

Prêt à vous lancer ?

Dernier conseil : la première chose à faire, c’est de contacter votre conseiller Négocity pour vous aider à construire, sécuriser et rentabiliser au mieux votre projet d’investissement !


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